很意外，去年上海这些小区居然跌价了
转自真叫卢俊
不知从什么时候起，上海降价的小区仿佛从稀缺变得普遍了起来
先是有从2021年就一直高兴不起来的高兴花园
(资料图片)
这个房龄高达27年的老破小小区，曾因为学区优势卖出过9.3万/平的高价，再到后来6万/平
如果按照50平来算，短短半年内就降价160多万
再后来，不止老小区，上海的顶级豪宅也挺不住了
不久前，降价1100多万的西郊庄园、降价800多万的万科翡翠滨江，还有降价近1个亿的华侨城苏河湾
但再怎么说，高兴花园也是老破小，且是靠学区带来的高溢价，至于顶级豪宅也算是较为特殊的高端房产
而让我没想到的是，除了以上两种情况，上海那些原本房龄还挺新，甚至品质也很能打的小区
在与兔博士整理了去年上海2万个小区的成交数据中，很意外的发现这些小区居然也跌价了
01
豪宅+老破小，成了跌价主力
2022年，上海哪里的小区 挂牌价 跌幅最大
其实一个小区的挂牌价，很大程度上算是提前反映了该小区在未来一段时间里，房价的走势判断
一个房东基于市场对自己房源的判断，也就是这个小区最真实的预期价值
最近，我把挂牌价跌幅前20的小区统计了一下
大家可以感受下
在上海去年挂牌价均价跌幅最大的小区，主要是下面两类较为典型的房源
第一类，以上海院子为代表的 新中式豪宅
我们先来说说
跌幅最大的信达泰禾上海院子
作为泰禾上海第一个“院子系”豪宅，还记得上海院子开盘有多火爆吗
上海院子开盘实景图，来源：网络
首开376套房源，2小时内销售一空，二开同样火爆，326套房源，88平洋房近1000万一套的价格，更是1小时售罄，遭千人认筹
此外小区的品质感，也绝对不输市面上大部分中式豪宅
单看小区的主入口，就能感受到扑面而来的贵气
来源：网络
木纹洞石为点缀，汉白玉做的抱鼓石、还有黄铜为主要材质的壁画及壁灯，所有细节都在强调典雅与华贵
那为什么小区挂牌价降幅会如此靠前
我去咨询了一下链家小哥
据小哥所说，目前上海院子的成交量在新江湾城属于最大的小区
但从过去的成交价来看
在2022年年前还能有14w/平的单价，如今在8w/平左右的价格也能成交
如此看来，现在调低挂牌价，一方面是因为最近成交的房源价格都不太理想，此外作为新中式产品，考虑到客户在上海的接受度或许也有不小影响
第二类，梅园一、五、六街坊齐齐挂牌价直跌，和曾经的高兴花园一样的问题， 老破小+学区溢价
来源：链家
作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，超30年的房龄高的吓人
过去，由于对口的学区资源优势明显，房价涨幅惊人，这也难怪我去咨询房源时，销售的第一句话就是：您小孩几年级了
而在2020年底、2021年初，梅园的挂牌单价高达20万元/平方米，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列
谁曾想，现在
59平的户型，610万就能拿下
相当于10w/平，价格相比之前直接腰斩，甚至业主着急到网签数据都来不及体现
可见，无论是 上海院子这样的新中式豪宅，还是 梅园一、五、六街坊这样的靠着学区溢价的老破小小区
这些泡沫较大的房源，往往最容易成为跌价最猛的小区
那么，只要价格适中，品质感好的房源就一定能保值吗
02
热门板块的品质房源，也没躲过降价潮
在去年很出乎意料的是，一些热门板块的高端小区，成交价也在跌
先来看一下和挂牌价相差近6万/平，跌幅31%的绿宝园
位于周浦板块的绿宝园， 毗邻前滩，又靠近上海迪士尼，便捷连接中外环线，还有地铁18号线直达
这样好的区位，周浦板块的房价均价已经达到了5.6w/平
反观绿宝园，2021年的成交价还在6.3w/平，2022年就跌到4.4w/平，连周浦的均价都没有达到
难道是小区品质不好
来源：上海滩豪宅
绿宝园占地约40万平方米，平时漫步在小区大片绿地中，让人仿佛置身于公园
来源：上海滩豪宅
一至五期共236套美式别墅，房前屋后都建有花园，先后吸引了来自近40多个国家的外籍人士
从品质上讲绝对算得上是高端住宅
但据链家小哥说，最近房源因为价格下来了，所以成交量也在攀升
而从还在链家挂牌的房源信息也可以看出
885平的花园洋房，也是简单直接的言明要降价600万
说完洋房，我们再来看一下公寓类产品
位于金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓也都是跌幅靠前的小区
两个小区在去年的成交价，均未达到板块成交均价
都知道公寓产品主打的就是便利、快捷，以金桥的碧云东壹栋公寓为例
紧邻3条地铁线， 红星美凯龙、lalaport、金桥国际商业广场等近在咫尺，还有金桥公园、碧云体育公园这样的休闲场所
地段条件确实优越，并且小区的质量也还不错
2007年建成，从外立面看还是比较新，以小户型为主，43平、62平、70平都有
我们再来看看成交价
据链家最新的成交价显示，也就在3万/平左右
如此看来，公寓产品也在面临降价危机
好，到这里我们总结了豪宅类、老破小，还有一些地段较好的公寓类小区都出现了不同程度的房价下跌
但这些都还只是针对单独的小区，还有一种更夸张的情况
就是一个板块的小区都在跌
03
跌得最惨的新城，是临港
我重点统计了几个新城去年的涨跌数据
在其他几大新城都处于微涨的情况下，只有临港在跌
其实很久前我们就说过了，去年的临港很魔幻
先是2022年的新房供应量激增，达到了之前的三倍左右
接着去年临港的新房成交量也是一路攀升，2022年一年的新房成交量差不多是过去四年的总和
这么看来，2022年新房市场的火热，确实给临港的二手市场带来了不小的冲击
我又去看了看临港降幅最多的几个小区，跌幅保持在20%左右
跌的最惨的，是万科金域澜湾鹭语墅
又是一个叠墅项目，且还是万科做的
从链家近两年的成交也可以看出，同样都是80平的房子
在2021年底还是5.2w/平的成交额，到了2022年年初，就只能卖到4.3w/平，前后也就3个月的时间，每平的差价到了1万
来源：匠人上海楼市
虽说是叠墅产品，但是金域澜湾鹭语墅还是偏向刚需属性
户型也大多以80平、90平、135平这样的较小面积段为主，300万起就能购买，这样的价格加上万科的品牌效应
2020年开盘4小时内，所有房源就基本售罄
但曾经火爆的楼盘，不仅没有逃脱跌价的命运，甚至连成交都成了问题
据链家小哥所说，最近该小区不仅在大量降价，且已经快半年没有成交了
二手房销售不好的原因，一方面是出在新房供应上面，另一方面也是因为房子没有满五年税费比较高
但总的来说临港的房价也就在3w/平左右，即使降价，也基本不会有特别大的波动
04
所以，哪些小区最不抗跌
我们稍微来复盘一下，今天列举的跌的最惨的小区有哪些
1.别墅类产品，如信达泰禾上海院子、 绿宝园等，跌幅30%以上
2.靠学区溢价的老破小，如梅园 一、五、六街， 跌幅20%以上
3.公寓产品，如 金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓， 跌幅20%以上
4.位于临港新城板块的小区，平均跌幅4.6%
到这里已经很清晰了，去年跌的最惨的小区其实都有一些固定的特质
首先， 起点相对较低
比如梅园这样的老破小，最高房龄近40年，又是靠着学区实现过高溢价
自身素质不过硬的老小区一定是最先被抛弃的那个
再比如临港新城的小区，作为新兴板块一般规划周期都会相对较长，且土地供应量充足的情况下一手又会影响二手
可选择的范围多了，自然二手就会下跌
再者， 种类特殊的产品
无论是动辄上千万的上海院子、绿宝园，还是3w/平的公寓类产品，即使地段优秀，也很难找到下家接手
作为市场受众最大的产品类型，或许还是平层住宅相对流通性会更高
从2022年的数据来看，以上两类产品在未来市场的风险，或许会更大，成为了跌价最多的小区
以上为正文，来自Moon
